Prazo de tolerância de 180 dias: a construtora pode usar?

Resposta direta: a construtora só pode usar os 180 dias de tolerância se isso estiver escrito no contrato, de forma clara e destacada. Esse prazo conta em dias corridos, a partir da data prevista de entrega. Se o imóvel não for entregue nem depois disso, o comprador que não causou o atraso tem direitos, como indenização ou a devolução do dinheiro. Cada caso depende do contrato e não há garantia de resultado.

O que é o prazo de tolerância?

É uma margem a mais que o contrato dá à construtora para entregar o imóvel depois da data prometida. Muita gente conhece como "cláusula de tolerância" ou "prazo de carência". Dentro dessa margem, o atraso não gera multa para a construtora e o comprador não pode desfazer o contrato por causa dele.

A construtora pode usar essa tolerância?

Pode, mas só se cumprir as regras. Pela lei, a tolerância precisa:

• estar prevista no contrato;
• estar escrita de forma clara e destacada, e não escondida em letra miúda;
• ter, no máximo, 180 dias corridos.

Antes da lei, o STJ já aceitava a cláusula, com esses mesmos limites. Ele entendeu que a empresa precisa informar o consumidor sobre a possibilidade de prorrogação, inclusive na propaganda. Se a informação foi omitida, o comprador pode discutir a cláusula.

Como contar os 180 dias?

A contagem começa na data prevista no contrato para a conclusão do empreendimento. Os dias são corridos, ou seja, entram sábados, domingos e feriados.

Exemplo: o contrato prevê entrega em 01/03/2026, com tolerância de 180 dias. A tolerância termina em 28/08/2026. Se o imóvel não foi entregue até essa data, e o comprador não causou o atraso, os direitos do comprador começam a valer.

O que acontece quando a tolerância acaba?

Se o imóvel não foi entregue e a culpa não é do comprador, existem dois caminhos:

• Desfazer o contrato: o comprador pode pedir de volta tudo o que pagou, mais a multa prevista no contrato, em até 60 dias corridos da rescisão.
• Manter o contrato: o comprador que está em dia recebe, na entrega do imóvel, 1% do valor que pagou para cada mês de atraso. Por exemplo, se pagou R$ 100.000,00, são R$ 1.000,00 por mês.

Essas duas multas não se somam. Em outro artigo do site, explicamos também os lucros cessantes (o equivalente ao aluguel) e os juros de obra.

E se o contrato não tiver essa cláusula?

Se o contrato não prevê tolerância, ou se ela não está clara e destacada, a construtora não deveria contar com esse prazo. Nesse caso, passar da data de entrega já pode ser atraso. Vale levar o contrato a um advogado para analisar.

A tolerância vale para qualquer contrato?

O art. 43-A vale para incorporação imobiliária, a compra de imóvel na planta. A regra entrou em vigor em 28/12/2018. Para contratos mais antigos, os tribunais costumam seguir o entendimento do STJ, que também admite a cláusula de até 180 dias. Cláusulas com prazo maior, ou que dependam de condições vagas, podem ser questionadas.

O que fazer se a construtora usou a tolerância?

1. Confira no contrato a data prevista e a cláusula de tolerância.
2. Veja se a construtora avisou você por escrito e guarde os comunicados.
3. Guarde propaganda, mensagens e comprovantes de pagamento.
4. Mantenha as parcelas em dia, sem decidir sozinho parar de pagar.
5. Procure um advogado quando o prazo terminar sem a entrega.

Base legal

• Lei 4.591/1964, art. 43-A (incluído pela Lei 13.786/2018): tolerância de até 180 dias corridos, desde que prevista de forma clara e destacada; depois disso, resolução do contrato com devolução ou indenização de 1% ao mês.
• Lei 13.786/2018: publicada em 28/12/2018.
• STJ, REsp 1.582.318/RJ (2017): cláusula de tolerância de até 180 dias é válida, com dever de informação ao consumidor.
• Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990): proteção contra cláusulas abusivas e publicidade enganosa.

Perguntas frequentes

A construtora pode usar a tolerância sem me avisar? A lei exige que a cláusula esteja escrita no contrato. O STJ também entendeu que a empresa deve informar o comprador sobre essa possibilidade, desde a propaganda. Guarde tudo o que mostre a data prometida.

A tolerância é de 180 dias úteis ou corridos? A lei fala em 180 dias corridos, ou seja, contando sábados, domingos e feriados. Se o contrato prevê prazo maior, a cláusula pode ser questionada.

Posso desistir do contrato dentro dos 180 dias? Se a cláusula for válida, o atraso dentro desse prazo não dá direito de desfazer o contrato por causa do atraso. Passado o prazo, abre-se esse direito.

Vale para contratos assinados antes de 28/12/2018? A regra do art. 43-A passou a valer em 28/12/2018. Para contratos mais antigos, os tribunais costumam seguir o entendimento do STJ de 2017, que também aceita a cláusula de até 180 dias. Cada contrato deve ser analisado.

A tolerância vale se a obra está parada? A tolerância é uma margem de atraso previsto, e não uma licença para a obra parar. Obra abandonada ou sem andamento é um caso à parte e deve ser analisada com o contrato.

Como posso ajudar

Se a sua construtora usou a tolerância de 180 dias, ou se o prazo já acabou e o imóvel não foi entregue, posso analisar o seu contrato, ver o melhor caminho e, se for o caso, entrar com a ação. Fale comigo pelo WhatsApp.

Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do seu caso por um advogado.