Atraso na entrega do imóvel: quais são os seus direitos

Resposta direta: se a construtora não entregar o imóvel no prazo do contrato, depois de vencida a tolerância de até 180 dias, o comprador que está em dia com os pagamentos tem direitos. Ele pode manter o contrato e receber uma indenização pelo atraso, que pode ser a multa de 1% ao mês sobre o valor pago, quando prevista na lei ou no contrato, ou o equivalente ao aluguel do imóvel (lucros cessantes). Também pode rescindir o contrato e pedir de volta o que pagou, com a multa. Cada caminho tem consequências diferentes e depende do contrato.

O que diz a lei

Três bases aparecem em quase todos os casos:

• Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato): incluiu o art. 43-A na Lei 4.591/1964 e criou regras claras para o atraso na entrega de imóvel na planta, em incorporação imobiliária.
• Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990): garante a reparação dos danos causados ao consumidor (art. 6º, VI) e a responsabilidade do fornecedor pelo serviço defeituoso ou não cumprido (art. 14). Cláusulas abusivas podem ser anuladas.
• Jurisprudência do STJ: os Temas 970 e 996, julgados como recursos repetitivos, fixaram orientações sobre multa, lucros cessantes, juros de obra e correção do saldo.

Prazo de tolerância de 180 dias

O art. 43-A da Lei 4.591/1964 permite que o contrato preveja uma tolerância de até 180 dias corridos para a entrega, contados da data prometida. Dentro desse período, o comprador não pode rescindir o contrato por causa do atraso, nem a construtora paga multa. Mas há uma condição: a tolerância precisa estar escrita no contrato de forma clara e destacada.

Passados os 180 dias, ou o prazo de tolerância menor que estiver no contrato, o atraso passa a gerar consequências. O prazo certo de entrega também não pode depender de financiamento ou de outro negócio, segundo o Tema 996 do STJ.

Duas opções: continuar com o contrato ou rescindir

Quando o prazo, somado à tolerância, vence e o comprador não deu causa ao atraso, o art. 43-A da Lei 4.591/1964 prevê dois caminhos.

1. Manter o contrato e receber indenização

Se o comprador prefere continuar e esperar o imóvel, a lei prevê uma indenização de 1% sobre o valor efetivamente pago, por mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias (pro rata die) e corrigida pelo índice do contrato. Essa indenização vale para o comprador que está em dia com as parcelas.

Além da multa, a discussão mais comum nos tribunais é a dos lucros cessantes, que é o aluguel que o comprador deixou de ganhar, ou deixou de economizar, por não ter o imóvel. O STJ entende, no Tema 996, que o prejuízo é presumido e deve ser pago como aluguel mensal de imóvel semelhante, até a data em que o comprador recebe a posse direta, isto é, as chaves.

2. Rescindir o contrato e pedir o dinheiro de volta

Se o atraso passar do prazo de tolerância, o comprador pode pedir a rescisão do contrato. Nesse caso, a construtora deve devolver tudo o que foi pago, mais a multa prevista no contrato, em até 60 dias corridos da rescisão, com correção monetária. A lei não permite que a construtora retenha parte do valor, como ocorre quando o comprador desiste sem motivo.

A multa de 1% ao mês, em caso de atraso, não se acumula com a multa da rescisão (art. 43-A, §3º).

Multa e lucros cessantes: dá para receber os dois?

Essa é uma das dúvidas mais comuns. O Tema 970 do STJ trata da cláusula penal moratória, que é a multa do contrato por atraso. Em regra, quando essa multa é fixada em valor equivalente ao aluguel, ela já repara o prejuízo do atraso e não se soma aos lucros cessantes.

Por outro lado, a Terceira Turma do STJ, no REsp 2.025.166, analisou um caso em que a multa do contrato era de 0,5% ao mês sobre o valor pago, bem menor que o aluguel. O comprador pediu só os lucros cessantes, sem cobrar a multa, e o STJ aceitou, com cálculo pelo valor de aluguel do imóvel durante o período de atraso. Cada contrato precisa ser examinado para saber qual cálculo é mais vantajoso.

Juros de obra e correção do saldo devedor

Se você financiou o imóvel, preste atenção nas parcelas depois do prazo de entrega. O STJ decidiu, no Tema 996, que:

• depois do prazo de entrega, somado à tolerância, é ilícito cobrar juros de obra do comprador;
• o saldo devedor deixa de ser corrigido pelo índice do setor da construção e passa a ser corrigido pelo IPCA, salvo se o índice do contrato for mais favorável ao comprador.

Essa tese foi fixada em casos do programa Minha Casa, Minha Vida (faixas 1,5, 2 e 3, imóveis residenciais). Fora desse recorte, não há aplicação automática, mas o raciocínio é muito invocado nos tribunais. Por isso, vale conferir seu caso com cuidado.

Quando a construtora diz que o atraso não é culpa dela

É comum a construtora alegar chuvas, falta de material, pandemia ou problemas no financiamento. Esses argumentos nem sempre afastam a responsabilidade. Riscos normais da atividade de construir são da construtora. Apenas situações realmente imprevisíveis e fora do controle dela, comprovadas no processo, podem mudar o resultado. O mesmo vale para quando o atraso é causado pelo próprio comprador, por exemplo por inadimplência, caso em que os direitos acima não se aplicam da mesma forma.

Dano moral por atraso na obra

O simples atraso, em regra, gera dano material (multa e aluguel). O dano moral não é automático. Ele costuma ser discutido quando há circunstâncias além do atraso, como um atraso muito longo, a família sem ter onde morar ou outros transtornos graves, desde que existam provas. Por isso, guardar documentos e registros é importante.

Documentos e provas para guardar

• contrato de compra e venda, com o quadro-resumo e a cláusula de tolerância;
• comprovantes de todos os pagamentos e extratos do financiamento;
• propaganda, folder e mensagens que mostrem a data de entrega prometida;
• comunicados, e-mails e conversas de WhatsApp com a construtora ou a corretora;
• fotos e vídeos do andamento da obra, com data;
• contrato de aluguel e recibos, se você alugou outro imóvel por causa do atraso;
• anúncios de aluguel de imóveis parecidos, para ajudar no cálculo.

Passo a passo

1. Confira a data de entrega e a cláusula de tolerância no contrato.
2. Reúna os documentos acima.
3. Comunique o atraso à construtora por escrito e guarde o protocolo.
4. Não deixe de pagar as parcelas sem orientação, para não dar à construtora um motivo para discutir.
5. Procure um advogado para analisar se vale mais manter o contrato e cobrar a indenização ou rescindir e pedir o dinheiro de volta.

Perguntas frequentes

O atraso na entrega dá direito a indenização mesmo sem eu provar prejuízo? Em regra, sim. O STJ firmou, no Tema 996, que o prejuízo do comprador é presumido quando o imóvel não é entregue no prazo, somado à tolerância. A indenização é calculada como aluguel mensal de imóvel semelhante. Essa tese foi fixada para imóveis residenciais do programa Minha Casa, Minha Vida, mas é muito usada pelos tribunais em outros casos de imóvel na planta.

A construtora pode cobrar juros de obra depois do prazo de entrega? Não. Segundo o Tema 996 do STJ, depois do prazo de entrega e da tolerância, a cobrança de juros de obra é ilícita. A correção do saldo devedor passa a ser pelo IPCA, salvo se o índice do contrato for mais favorável ao comprador.

O prazo de tolerância de 180 dias vale sempre? Não. Para contratos regidos pela Lei 13.786/2018, a tolerância de até 180 dias corridos precisa estar prevista de forma clara e destacada no contrato (art. 43-A da Lei 4.591/1964). Se a cláusula não está bem destacada, ou se o contrato foi firmado antes da lei, a validade pode ser discutida.

Posso receber a multa e os lucros cessantes ao mesmo tempo? Depende. Segundo o Tema 970 do STJ, a multa por atraso fixada em valor equivalente ao aluguel, em regra, não pode ser somada aos lucros cessantes. Se a multa do contrato for menor que o aluguel, o STJ já admitiu a cobrança do que faltar. Por isso, o primeiro passo é comparar a multa do contrato com o valor do aluguel de um imóvel parecido.

Atraso na entrega gera dano moral? Não automaticamente. Em regra, o atraso por si só gera dano material, como o aluguel e a multa. O dano moral costuma depender de circunstâncias que vão além do simples atraso, como um atraso muito longo, a perda de moradia ou outros transtornos graves que possam ser provados.

O que fazer se a obra está parada? Guarde o contrato, os comprovantes de pagamento, as fotos e os comunicados da construtora, e procure um advogado. Com os documentos em mãos, é possível avaliar se o melhor caminho é cobrar a indenização e manter o contrato ou rescindir e receber o dinheiro de volta.

Como posso ajudar

Se a sua construtora atrasou a entrega, cobrou juros de obra depois do prazo ou se recusa a pagar a multa e o aluguel, posso analisar o contrato, calcular o valor devido e orientar sobre o melhor caminho, inclusive a ação na Justiça. Fale comigo pelo WhatsApp.

Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do seu caso por um advogado.